Rezervační smlouva je podepsaná, byt stojí 6 milionů korun a prodávající chce rychlé financování. V takové chvíli už nestačí řešit jen to, kolik vlastních peněz na hypotéku vyžaduje banka. Stejně důležité je vědět, jakou cenu uzná odhadce, co zaplatíte mimo kupní cenu a kolik peněz vám musí zůstat po nastěhování.
Pro řadu kupujících není problém dosáhnout na splátku, ale složit potřebnou hotovost bez vyčerpání všech úspor. Správně nastavené financování proto nehledá nejvyšší možný úvěr za každou cenu. Má umožnit koupit vhodné bydlení a zároveň udržet rodinný rozpočet v bezpečí.
Kolik vlastních peněz na hypotéku stanovuje LTV
Základním pojmem je LTV, tedy poměr výše hypotéky k hodnotě nemovitosti, kterou banka přijme jako zástavu. U standardní hypotéky na vlastní bydlení banky obvykle financují maximálně 80 % hodnoty zastavené nemovitosti. Kupující tak potřebuje nejméně 20 % z vlastních zdrojů.
Žadatelé mladší 36 let, kteří pořizují vlastní bydlení, mohou za splnění podmínek dosáhnout až na 90% LTV. V praxi to znamená, že teoreticky stačí 10 % vlastních peněz. Nejde ale o automatický nárok. Banka stále posuzuje příjmy, výdaje, počet vyživovaných osob, typ nemovitosti, kvalitu zástavy i celkovou historii klienta.
U investičního bytu, tedy nemovitosti kupované například na pronájem, bývají pravidla přísnější. Banka může chtít vyšší podíl vlastních zdrojů a opatrněji vyhodnocovat budoucí příjem z nájmu. Rozdíl mezi koupí prvního bytu pro rodinu a pořízením třetí investiční jednotky proto není jen ve výši sazby, ale často i v potřebné hotovosti.
Jednoduchý výpočet na byt za 6 milionů korun
Pokud banka ocení byt na 6 milionů korun, při 80% LTV poskytne hypotéku maximálně 4,8 milionu korun. Kupující potřebuje na kupní cenu doplatit 1,2 milionu korun ze svého.
U 90% LTV by maximální úvěr činil 5,4 milionu korun a vlastní zdroje na kupní cenu by byly 600 tisíc korun. Nižší vklad však obvykle znamená vyšší měsíční splátku, větší citlivost rozpočtu na změnu příjmů a někdy i méně výhodnou úrokovou sazbu. Desetiprocentní varianta dává smysl hlavně tehdy, když klientovi i po koupi zůstane skutečná rezerva.
Kupní cena není vždy hodnota pro banku
Nejčastější překvapení přichází až s odhadem. Banka nepočítá LTV nutně z kupní ceny, ale z hodnoty nemovitosti stanovené odhadcem. Použije přitom zpravidla nižší z obou hodnot.
Představte si, že kupujete byt za 6 milionů korun, ale bankovní odhad vyjde na 5,7 milionu. Při 80% LTV banka půjčí maximálně 4,56 milionu korun. Nechybí vám tedy 1,2 milionu, ale 1,44 milionu korun jen na kupní cenu. Rozdíl 240 tisíc může rozhodnout, zda obchod proběhne, nebo zda budete pod tlakem shánět peníze na poslední chvíli.
Vyšší kupní cena oproti odhadu nemusí znamenat, že kupujete špatně. U atraktivních pražských lokalit, kvalitně rekonstruovaných bytů nebo nemovitostí s více zájemci je to běžná situace. Je ale potřeba ji zjistit před podpisem závazné rezervační smlouvy a připravit financování s dostatečnou rezervou.
Někdy lze použít další nemovitost do zástavy. Tím se zvýší celková hodnota zajištění a lze financovat větší část kupní ceny. Takové řešení může pomoci například rodině, které dočasně ručí i nemovitost rodičů. Musí však mít jasný plán, kdy a za jakých podmínek bude druhá zástava uvolněna. Není rozumné zatěžovat majetek blízkých jen proto, aby se kupní rozhodnutí urychlilo.
Počítejte i s penězi mimo kupní cenu
Vlastní zdroje nejsou jen doplatek mezi hypotékou a cenou bytu. Při plánování rozpočtu je nutné oddělit peníze určené na koupi od nákladů, které hypotéka běžně nepokryje. Jejich výše se liší podle typu obchodu a toho, co už máte zajištěné, ale často jde o desítky až stovky tisíc korun.
Typicky sem patří provize realitní kanceláři, advokátní úschova a právní servis, poplatky katastru, případný odhad, stěhování, základní vybavení a okamžité opravy. U staršího bytu může nový majitel hned po převzetí řešit elektroinstalaci, podlahy, kuchyň nebo koupelnu. Hypotéka na koupi bytu tyto práce automaticky nezaplatí.
U novostavby je zase potřeba prověřit, zda kupní cena obsahuje sklep, parkovací stání, standard vybavení a DPH. U rodinného domu přibývají náklady na přípojky, terénní úpravy, oplocení nebo dokončení částí, které nejsou na první pohled vidět. Rozpočet sestavený pouze z ceny v inzerátu bývá příliš optimistický.
Praktický přístup je mít vedle povinného vlastního vkladu zvlášť připravenou částku na transakční náklady a další finanční rezervu. Její konkrétní výše závisí na stabilitě příjmů a stavu kupované nemovitosti. Zaměstnanec s dlouhodobě jistým příjmem a byt po kompletní rekonstrukci může pracovat s jinou rezervou než OSVČ s proměnlivými zakázkami, která kupuje dům před větší opravou.
Má smysl dát do hypotéky více než minimum?
Ano, ale jen pokud vám po koupi zůstane dost peněz. Vyšší vlastní vklad snižuje výši úvěru, splátku i celkové zaplacené úroky. Může také posunout hypotéku do lepšího pásma LTV, kde banky často nabízejí výhodnější sazbu.
Na druhé straně není vždy nejlepší vložit do nemovitosti všechny úspory. Rodina, která po zaplacení 20 % kupní ceny zůstane prakticky na nule, může být zranitelná při výpadku příjmu, rodičovské dovolené nebo nenadálé opravě. Vysoký vlastní vklad pak paradoxně vytvoří drahý problém, který se řeší spotřebitelským úvěrem s výrazně horšími podmínkami.
Dobré rozhodnutí proto nevychází z věty „mám 20 %, tak mohu kupovat“. Posuzuje se také délka fixace, očekávaný vývoj příjmů, další úvěry, pojištění schopnosti splácet a to, zda část úspor nemá zůstat investovaná či likvidní. Neexistuje jedno správné procento pro všechny domácnosti.
Kdy je nízký vklad rozumný
Devadesátiprocentní hypotéka může dávat smysl mladému páru s rychle rostoucími příjmy, který kupuje dlouhodobé vlastní bydlení a zachová si rezervu. Může být rozumná i tehdy, když část peněz čeká na uvolnění z prodeje jiné nemovitosti, ale načasování transakcí není stejné.
Naopak opatrnost je na místě, pokud vysoká splátka spotřebuje většinu čistého příjmu domácnosti, pokud je příjem závislý na několika málo zakázkách nebo pokud nemovitost vyžaduje rozsáhlou rekonstrukci. V těchto případech může být lepší nižší kupní cena, více času na tvorbu vlastních zdrojů nebo postupné financování rekonstrukce.
Odkud mohou vlastní zdroje pocházet
Banka bude chtít doložit původ peněz, zejména u vyšších částek. Nejjednodušší jsou úspory na účtu, termínované vklady, výnos z prodeje jiné nemovitosti nebo prostředky z investic. Je vhodné počítat s tím, že prodej podílových fondů či cenných papírů nemusí být otázkou jednoho dne a hodnota investice může kolísat.
Častým řešením je také dar od rodičů. Ten je vhodné administrativně ošetřit darovací smlouvou a peníze převést transparentně. Pokud má jít o půjčku mezi příbuznými, banka ji může vnímat jako další závazek. To může snížit dostupnou výši hypotéky, i když je splatnost domluvená neformálně.
Méně vhodné bývá financovat akontaci spotřebitelským úvěrem. Technicky lze některé situace strukturovat, ale další měsíční splátka zhorší bonitu a prodraží celé bydlení. Takové řešení je potřeba vždy propočítat, ne používat jako rychlou náhradu za chybějící kapitál.
Co ověřit ještě před rezervační smlouvou
Než složíte rezervační zálohu, potřebujete znát nejen orientační splátku z internetové kalkulačky, ale reálný rámec celé transakce. Připravte si přehled čistých příjmů, stávajících úvěrů, výpisů z účtů a částky, kterou skutečně můžete použít. Následně má smysl nechat předběžně prověřit bonitu ve více bankách a posoudit pravděpodobnou hodnotu zástavy.
Zkontrolujte také podmínky rezervační smlouvy. Měla by přiměřeně řešit situaci, kdy financování neprojde z důvodů na straně banky nebo když odhad výrazně neodpovídá kupní ceně. Podepsat dokument bez prověření financování jen proto, že o byt projevil zájem další zájemce, je zbytečné riziko.
Za 15 let praxe a více než 450 vyřízených hypoték jsem viděl, že nejdražší nebývá samotná hypotéka. Nejvíce stojí špatně načasované rozhodnutí, podceněný odhad nebo rezerva, která po podpisu smluv zmizí. Čísla proto prověřte dřív, než se do nemovitosti emocionálně zamilujete. Klid při podpisu kupní smlouvy má větší hodnotu než snaha dostat z vlastních úspor poslední korunu.