Koupit byt za 6 milionů Kč neznamená mít na účtu jen 600 tisíc Kč a zbytek nechat na bance. Otázka, kolik vlastních zdrojů na hypotéku potřebujete, má dvě odpovědi: jednu stanoví limity financování banky, druhou váš reálný rodinný rozpočet. Právě rozdíl mezi nimi často rozhodne o tom, zda bude nové bydlení příjemným krokem, nebo dlouhodobým tlakem na finance.
Kolik vlastních zdrojů na hypotéku vyžaduje banka
Výše vlastních peněz se odvíjí především od ukazatele LTV, tedy poměru mezi výší úvěru a hodnotou zastavované nemovitosti. Banka nepracuje automaticky s kupní cenou. Vychází z hodnoty určené odhadem a financuje určitou část z této hodnoty.
V běžné situaci se pohybujeme u hypotéky do 80 % hodnoty nemovitosti. Při koupi bytu oceněného na 6 milionů Kč tak může hypotéka činit maximálně 4,8 milionu Kč a minimálně 1,2 milionu Kč je potřeba pokrýt z vlastních zdrojů. To je základní model s 20% akontací.
Pro žadatele mladší 36 let, kteří pořizují vlastní bydlení, může být dostupné financování až do 90 % hodnoty nemovitosti. Ve stejném příkladu by pak stačilo 600 tisíc Kč. Podmínky se ale vážou na účel bydlení a konkrétní situaci žadatelů. Rozhodující je také to, zda banka nemovitost ocení alespoň na kupní cenu.
Pokud je kupní cena 6 milionů Kč, ale bankovní odhad vyjde na 5,7 milionu Kč, počítá se LTV z nižší částky. U 80% financování banka poskytne maximálně 4,56 milionu Kč. Kupující pak potřebuje 1,44 milionu Kč, nikoli předpokládaných 1,2 milionu Kč. Tento rozdíl bývá nepříjemným překvapením zejména u bytů v atraktivních pražských lokalitách nebo u nemovitostí prodávaných ve vyhrocené soutěži kupujících.
Jak na hypotéku s 0 % vlastních zdrojů
Hypotéku lze v některých případech vyřešit i bez vlastních zdrojů. Jednou ze dvou hlavních možností je využít jako zástavu další nemovitost. Pokud má dostatečnou hodnotu, může její zástava pokrýt část vlastních zdrojů, které byste jinak museli vložit z vlastních peněz. V některých případech může mít další nemovitost dokonce takovou hodnotu, že bance stačí do zástavy pouze ona a kupovaná nemovitost se zastavovat nemusí. Nemusí přitom jít o nemovitost, kterou vlastníte vy – běžně lze využít například nemovitost rodičů nebo jiného člena rodiny a ve výjimečných případech může být vlastníkem zástavy i osoba mimo rodinu. Je ale důležité počítat s tím, že 0 % vlastních zdrojů neznamená, že při koupi nepotřebujete vůbec žádnou hotovost. Typickým příkladem je rezervační poplatek realitní kanceláři. Ten je zpravidla potřeba zaplatit ještě před vyřízením hypotéky. Banka jej může následně v rámci financování koupě zpětně proplatit, ale peníze na jeho úhradu dopředu vám standardně neposkytne.
Minimum od banky není bezpečná částka pro vás
Mít přesně 10 nebo 20 % kupní ceny ještě neznamená, že je financování připravené. Vedle vlastního vkladu přicházejí náklady, které hypotéka standardně nepokryje. U nového bydlení je vhodné oddělit peníze na koupi od peněz na samotné nastěhování.
Do rozpočtu obvykle patří právní servis, advokátní úschova, katastrální poplatky, ocenění nemovitosti, případná provize realitní kanceláři, stěhování a základní vybavení. U staršího bytu navíc často vzniknou výdaje na rekonstrukci dříve, než se původně čekalo. Kuchyň, podlahy, elektroinstalace nebo koupelna dokážou během několika týdnů změnit rozpočet o stovky tisíc korun.
Rozumný cíl proto nebývá „naspořit přesně povinné minimum“, ale ponechat si po zaplacení akontace a vedlejších nákladů ještě finanční rezervu. U domácnosti se stabilním příjmem může dávat smysl rezerva alespoň na tři až šest měsíců běžných výdajů. U OSVČ, podnikatelů nebo rodin závislých na jediném příjmu bývá na místě i vyšší polštář.
Příklad: Pár kupuje byt za 6 milionů Kč a splňuje podmínky pro 90% hypotéku. Na kupní cenu potřebuje 600 tisíc Kč. Pokud má celkem 700 tisíc Kč, formálně může vše vyjít. Po zaplacení nákladů spojených s koupí, pořízení spotřebičů a drobných úprav ale může zůstat téměř bez rezervy. To není ideální výchozí pozice, i když banka úvěr schválí.
Proč není vždy nejlepší dát do koupě všechny úspory
Nižší LTV zpravidla znamená lepší úrokovou sazbu a nižší splátku. Vložit více vlastních peněz tedy může být finančně výhodné. Současně však není správné vyčerpat každou korunu jen proto, abyste dosáhli na o něco lepší sazbu.
Domácnost bez rezervy je citlivá na výpadek příjmu, rodičovskou dovolenou, nemoc, opravu auta i nečekané výdaje na nemovitost. Hypotéka je závazek na desítky let, nikoli jen číslo v okamžiku podpisu. Rozhodnutí proto musí vyvažovat cenu úvěru, likviditu rodiny a plánované změny v příštích letech.
U klienta s dostatkem prostředků například často porovnávám dvě varianty: vyšší vlastní vklad a nižší hypotéku versus ponechání části peněz jako rezervy nebo pro plánovanou rekonstrukci. Správná varianta není pro každého stejná. Záleží na stabilitě příjmů, věku dětí, dalším majetku, investicích i ochotě nést riziko.
Co lze uznat jako vlastní zdroje
Vlastní zdroje nemusí být jen peníze dlouhodobě uložené na spořicím účtu. Banka běžně akceptuje úspory, výnos z prodeje jiné nemovitosti, dar od rodičů nebo prostředky z vypořádání majetku. Podstatné je, aby byl původ peněz průkazný a transakce dávala smysl i z pohledu banky.
Dar v rodině je časté řešení, zejména při první koupi bytu. Je vhodné jej správně doložit, typicky darovací smlouvou a pohybem peněz na účtu. Pokud rodiče místo hotovosti ručí svou nemovitostí, může se financování dostat i na celou kupní cenu. Nejde však o zázračné odstranění rizika. Do zástavy vstupuje další nemovitost a rodina musí přesně vědět, co takový závazek znamená.
Jiná situace nastává, když chce kupující pokrýt akontaci spotřebitelským úvěrem. Technicky může být někdy možné úvěry kombinovat, ale celková splátková zátěž se zvýší a banka ji vyhodnotí. Spotřebitelský úvěr má obvykle kratší splatnost a vyšší sazbu než hypotéka. Často zhorší bonitu natolik, že požadovaná hypotéka nevyjde, případně vede k nepříjemně vysokému měsíčnímu zatížení.
Neřešte jen akontaci, ale i dostupnou výši úvěru
Dva klienti se stejnými úsporami nemusí dosáhnout na stejnou hypotéku. Banka vedle LTV posuzuje příjem, jeho stabilitu, počet vyživovaných osob, další úvěry, kreditní karty, kontokorenty a pravidelné závazky. U podnikatelů vstupuje do hry způsob zdanění, obrat, obor i historie podnikání.
Může se tedy stát, že máte 20 % kupní ceny, ale banka vám neposkytne zbývajících 80 %, protože měsíční splátka neodpovídá uznatelnému příjmu. Stejně tak klient s nepravidelným příjmem může získat dobré podmínky, pokud se správně připraví podklady a zvolí banka, která jeho typ příjmu vyhodnocuje příznivěji.
Praktický dopad ukazuje jednoduchý příklad. Rodina má 1,5 milionu Kč vlastních prostředků a hledá byt za 7,5 milionu Kč. Z pohledu LTV stačí hypotéka 6 milionů Kč, tedy 80 % ceny. Pokud ale rodinný rozpočet bezpečně unese jen úvěr 5,3 milionu Kč, není řešením ignorovat rozdíl. Je potřeba upravit cenu nemovitosti, zvýšit vlastní zdroje, přizvat spolužadatele nebo najít jinou strukturu financování.
Jak si částku spočítat před hledáním nemovitosti
Nejdříve si stanovte maximální cenu bydlení, která odpovídá vašemu životu, ne jen limitu banky. Od ní odečtěte realistickou výši hypotéky podle příjmů a bezpečné splátky. Rozdíl tvoří potřebné vlastní zdroje na kupní cenu. Teprve potom připočtěte náklady na pořízení, vybavení či rekonstrukci a rezervu, která má zůstat nedotčená.
Pokud například domácnost bezpečně zvládne hypotéku 5 milionů Kč a chce koupit nemovitost za 6,2 milionu Kč, potřebuje na cenu alespoň 1,2 milionu Kč. K tomu může přidat 150 až 300 tisíc Kč na související náklady podle typu transakce a stavu bytu. Přesná částka se vždy odvíjí od konkrétního případu, ale tento postup zabrání tomu, aby se akontace zaměnila za celý rozpočet.
Vyplatí se také pracovat s více scénáři. Co se stane, pokud odhad vyjde o 5 % níže? Co když během roku klesne příjem jednoho z partnerů? A kolik bude domácnost potřebovat na dokončení rekonstrukce? Hypotéka má fungovat i po předání klíčů, nejen v tabulce před schválením úvěru.
Kdy má smysl řešit financování předem
Předschválený nebo alespoň důkladně prověřený rozpočet dává při výběru nemovitosti výhodu. Víte, jak vysokou nabídku si můžete dovolit, jaké budou vlastní zdroje při různém odhadu a zda máte prostor pro rekonstrukci. Zároveň se vyhnete situaci, kdy podepíšete rezervační smlouvu a až poté zjistíte, že chybí několik set tisíc Kč.
U nestandardních případů, například při příjmech z podnikání, nákupu družstevního bytu, vypořádání po rozvodu nebo kombinaci více nemovitostí v zástavě, se vyplatí propočítat postup ještě před jednáním s realitní kanceláří. Jiří Houfek, EFA, v takových případech porovnává podmínky bank i stavebních spořitelen a řeší nejen výši úvěru, ale také dlouhodobou únosnost splátky.
Nejlepší výchozí pozice není ta, ve které na hypotéku právě dosáhnete. Je to situace, kdy znáte svůj skutečný limit, máte připravené vlastní zdroje včetně rezervy a můžete si nové bydlení užít bez pocitu, že vás první nečekaný výdaj vrátí o krok zpět.