Rozvod, rozchod, dědictví nebo zrušení spoluvlastnictví často přinesou velmi praktickou otázku: kdo si nemovitost ponechá a z čeho vyplatí ostatní vlastníky? Pokud jeden z vlastníků nemá dostatek peněz na vyplacení druhého, lze situaci zpravidla řešit klasickou účelovou hypotékou.
Nejde přitom standardně o americkou hypotéku. Banky umí jako účel hypotéky financovat vypořádání společného jmění manželů (SJM), vypořádání dědictví nebo vypořádání spoluvlastnických vztahů k nemovitosti.
Pokud tedy hledáte například „americká hypotéka na vyplacení spoluvlastníka“, ve většině běžných případů ve skutečnosti potřebujete hypotéku na vypořádání majetkových poměrů. Výhodou je, že jde o účelovou hypotéku se standardními hypotečními podmínkami a není nutné automaticky sahat po dražším neúčelovém úvěru.
Typická situace může vypadat jednoduše. Nemovitost má hodnotu 8 milionů Kč, dva lidé ji vlastní napůl a jeden si ji chce ponechat. Druhému potřebuje vyplatit například 4 miliony Kč. Ve skutečnosti ale může výslednou částku ovlivnit stávající hypotéka, předchozí investice do nemovitosti, dohoda mezi stranami nebo výsledek dědického či rozvodového řízení.
Proto je důležité nejdříve správně nastavit majetkové vypořádání a jeho financování a až následně podepisovat závaznou dohodu.
Jak funguje hypotéka na vypořádání SJM
Velmi častou situací je hypotéka na vypořádání SJM při rozvodu.
Manželé například společně vlastní rodinný dům nebo byt. Po rozvodu se dohodnou, že nemovitost zůstane jednomu z nich a druhý dostane finanční vyrovnání.
Pokud člověk, který si nemovitost ponechá, nemá dostatek vlastních peněz, může si na vyplacení bývalého manžela nebo manželky vzít hypotéku. Banka v takovém případě zná účel peněz a jako podklad typicky pracuje s dokumentací k vypořádání společného jmění.
Banky u vypořádání SJM požadují koncept dohody o vypořádání společného jmění, pokud zároveň dochází k převodu vlastnictví nemovitosti.
Výhodou je, že není potřeba řešit neúčelovou americkou hypotéku pouze proto, že nejde o klasickou koupi nemovitosti.
Hypotéka na vyplacení spoluvlastníka
Podobná situace může nastat i u lidí, kteří nejsou manželé.
Typickým příkladem je pár, který společně koupil byt, každý vlastní polovinu a po rozchodu si chce jeden z partnerů nemovitost ponechat.
V takovém případě nejde o vypořádání SJM, ale o vypořádání podílového spoluvlastnictví.
I zde lze částku potřebnou na vyplacení druhého vlastníka financovat účelovou hypotékou. Banky tento účel běžně řadí mezi vypořádání majetkových poměrů na nemovitosti.
Stejný princip může fungovat například mezi sourozenci nebo jinými spoluvlastníky nemovitosti.
Důležité je, aby bylo přesně stanoveno, jaký podíl se převádí, kdo komu kolik zaplatí a jak bude převod vlastnictví navazovat na čerpání hypotéky.
Hypotéka na vyplacení dědictví
Dalším velmi častým případem je hypotéka na vypořádání dědictví.
Představte si například tři sourozence, kteří zdědí rodinný dům. Jeden z nich by si chtěl nemovitost ponechat, zatímco ostatní chtějí svůj podíl vyplatit.
Pokud dědic nemá potřebnou hotovost, může finanční vypořádání ostatních dědiců řešit hypotékou.
Banka zde bude vycházet především z pravomocných dokumentů z dědického řízení a z toho, jakým způsobem má být majetek mezi jednotlivé dědice rozdělen. Bankovní dokumentace běžně pracuje s vypořádáním dědictví jako se samostatným účelem financování bydlení.
Také zde proto není důvod automaticky využívat americkou hypotéku.
Nejdříve zjistěte, kolik skutečně potřebujete vyplatit
Jednou z největších chyb je začít řešit hypotéku s částkou, na které se strany pouze orientačně domluvily.
U vypořádání SJM může například existovat stávající hypotéka, další společný majetek nebo jiné závazky. U dědictví může výsledné rozdělení ovlivnit více dědiců nebo další majetek zahrnutý v dědickém řízení.
Podobně u podílového spoluvlastnictví nemusí výsledná částka automaticky odpovídat jednoduchému výpočtu „hodnota nemovitosti děleno dvěma“.
Nejdříve proto potřebujeme vědět:
- jakou hodnotu má nemovitost,
- jak vysoký je případný stávající dluh,
- jaká částka má být skutečně vyplacena,
- kdo si nemovitost ponechá,
- zda na nemovitosti zůstane stávající hypotéka,
- a zda bude nový vlastník schopen celé financování sám splácet.
Až následně má smysl připravovat konkrétní strukturu hypotéky.
Pozor na stávající hypotéku
Pokud už na nemovitosti hypotéka existuje, situace je o něco složitější.
Je potřeba oddělit vlastnictví nemovitosti od závazku vůči bance.
To, že se bývalí manželé nebo partneři mezi sebou dohodnou, že nemovitost připadne jednomu z nich, automaticky neznamená, že druhý člověk zmizí ze stávající úvěrové smlouvy.
Pokud jsou oba vedeni jako dlužníci, je potřeba s bankou řešit také vyvázání jednoho z dlužníků. Banka následně posoudí, zda člověk, který má v hypotéce zůstat sám, má dostatečný příjem na splácení celého úvěru.
V některých případech lze ponechat původní hypotéku a pouze vyvázat jednoho z klientů. Jindy se původní úvěr refinancuje a zároveň navýší o částku potřebnou na vypořádání.
Právě zde už může být mezi jednotlivými bankami velký rozdíl.
Kolik vám banka na vypořádání půjčí
Stejně jako u běžné hypotéky je důležitá hodnota zastavené nemovitosti a LTV.
LTV vyjadřuje poměr mezi výší úvěru a hodnotou nemovitosti použité jako zástava. Aktuální obecná horní hranice LTV stanovená ČNB činí 80 %. Banky mají omezenou možnost poskytovat část úvěrů i nad tento limit. Zvýšený limit 90 % je určen žadatelům mladším 36 let při pořízení vlastního bydlení, takže jej nelze automaticky vztahovat na každý případ majetkového vypořádání.
Příklad:
Nemovitost má bankovní hodnotu 8 milionů Kč.
Pokud by bylo možné pracovat s LTV 80 %, maximální úvěr proti této zástavě by odpovídal 6,4 milionu Kč.
Pokud už na nemovitosti existuje hypotéka se zůstatkem 2 miliony Kč, musíme tuto částku při návrhu nového financování samozřejmě zohlednit.
Nestačí tedy pouze říct:
„Potřebuji vyplatit bývalého partnera čtyřmi miliony.“
Musíme vědět, jakou hodnotu banka nemovitosti uzná, jaký dluh už na ní existuje a jak má výsledná struktura financování vypadat.
Pokud jedna nemovitost jako zástava nestačí, může být v některých případech řešením přidání další nemovitosti do zástavy.
Hodnota nemovitosti není jedinou podmínkou
Ani dostatečně hodnotná nemovitost ještě neznamená, že banka hypotéku automaticky poskytne.
Druhou zásadní částí je bonita klienta.
Banka potřebuje ověřit, že člověk, který si nemovitost ponechá, dokáže nový úvěr dlouhodobě splácet.
U zaměstnance bývá doložení příjmu relativně jednoduché. U OSVČ a podnikatelů může být situace výrazně složitější, protože jednotlivé banky počítají uznatelný příjem rozdílným způsobem.
Stejný podnikatel tak může v jedné bance na požadovanou hypotéku bez problémů dosáhnout a v jiné mu vypočítaná bonita stačit nemusí.
Proto doporučuji financovatelnost ověřit ještě před tím, než definitivně podepíšete dohodu o vypořádání s konkrétní částkou a termínem úhrady.
Správné pořadí kroků je zásadní
U běžné koupě nemovitosti je proces poměrně standardizovaný. U vypořádání SJM, dědictví nebo spoluvlastnictví se ale často potkává několik procesů zároveň.
Řeší se například:
vypořádání majetku → převod vlastnictví → stávající hypotéka → nový úvěr → vyplacení druhé strany → zápis do katastru.
Pokud jsou jednotlivé kroky nastavené ve špatném pořadí, může vzniknout problém s čerpáním hypotéky.
Proto je dobré nejdříve připravit návrh financování a požadavky banky a následně podle nich dokončit smluvní dokumentaci.
U složitějších případů obvykle spolupracuje hypoteční poradce s advokátem, který připravuje samotnou dohodu o vypořádání nebo převodu nemovitosti.
Nevybírejte banku pouze podle sazby
U tohoto typu hypotéky může být chyba otevřít srovnávač a jednoduše vybrat banku s nejnižší aktuální úrokovou sazbou.
Nejdříve musí banka umět správně zpracovat konkrétní situaci.
Jedna banka může jinak přistupovat k vyvázání původního dlužníka, jiná může lépe vycházet u podnikatelského příjmu a další může mít vhodnější postup při kombinaci refinancování stávající hypotéky a navýšení na vyplacení bývalého partnera.
Teprve mezi bankami, u kterých je případ dobře realizovatelný, dává smysl porovnávat sazbu a vyjednávat o výsledných podmínkách.
Příklad: vyplacení bývalého partnera
Představme si nemovitost v hodnotě 8 milionů Kč.
Partneři ji vlastní napůl a na nemovitosti zbývá hypotéka 2 miliony Kč.
Po rozchodu se dohodnou, že nemovitost zůstane jednomu z nich.
Na první pohled by mohl někdo počítat, že druhému automaticky náleží 4 miliony Kč. Pokud ale oba společně nesou také dvoumilionový dluh, může ekonomické vypořádání vypadat jinak.
Výsledná částka proto musí vycházet z konkrétní dohody stran a jejich právní situace.
Následně řešíme, zda klient:
- převezme stávající hypotéku a druhého dlužníka z ní vyvážeme,
- původní hypotéku refinancuje,
- hypotéku refinancuje a zároveň navýší o částku potřebnou na vyplacení,
- nebo do financování zapojíme další nemovitost.
Neexistuje jedna správná varianta pro všechny.
Příklad: vyplacení sourozenců z dědictví
Podobně může vypadat dědictví.
Tři sourozenci zdědí nemovitost a jeden z nich si ji chce ponechat. Ostatní dva chce vyplatit.
Pokud má dostatečný příjem a hodnota nemovitosti umožňuje požadovaný úvěr zajistit, může peníze na vypořádání ostatních dědiců získat prostřednictvím účelové hypotéky.
Výhodou je, že rodinná nemovitost nemusí být prodána pouze proto, že jeden z dědiců nemá několik milionů korun okamžitě k dispozici.
Opět je ale vhodné financování řešit co nejdříve a sladit ho s dokumentací z dědického řízení.
Kdy začít hypotéku na vypořádání řešit
Ideálně ještě před definitivním podpisem dohody o vypořádání.
Nejproblematičtější scénář je ten, kdy se dvě strany dohodnou například na vyplacení 4 milionů Kč do určitého data a až následně jedna z nich zjistí, že jí banka půjčí pouze 3 miliony.
Lepší postup je opačný.
Nejdříve zjistit:
- jakou hypotéku dokážete získat,
- jak banka vypočítá váš příjem,
- jakou hodnotu má použitelná zástava,
- co bude se stávajícím úvěrem,
- a jaké dokumenty bude banka pro čerpání požadovat.
Teprve na základě toho nastavit konečnou podobu majetkového vypořádání.
Hypotéka na vypořádání není americká hypotéka
Tohle je asi nejdůležitější závěr celého článku.
Vyplacení bývalého manžela, spoluvlastníka nebo ostatních dědiců je standardně uznatelným účelem hypotéky. Banky mezi účely hypotečního financování skutečně uvádějí vypořádání SJM, dědictví a majetkových nebo spoluvlastnických vztahů.
Není proto potřeba automaticky řešit americkou hypotéku jen proto, že nekupujete nemovitost od klasického prodávajícího.
Správně nastavená hypotéka na vypořádání SJM, vyplacení spoluvlastníka nebo dědictví umožní jednomu z vlastníků nemovitost převzít a ostatní korektně vyplatit.
Nejdůležitější ale je připravit financování ještě před podpisem konečné dohody. U těchto případů totiž mnohem více než u jednoduché koupě záleží na správné kombinaci právní dokumentace, bonity, hodnoty nemovitosti, stávajícího úvěru a podmínek konkrétní banky.
Právě proto je dobré nejdříve zjistit, jaké řešení banky skutečně umožní, a teprve potom definitivně nastavit majetkové vypořádání.
Jiří Houfek, EFA