Rezervační smlouva je podepsaná, termín financování běží a realitní makléř očekává rychlou reakci. Právě v této chvíli mohou nekompletní doklady k hypotéce zbytečně zkomplikovat celý obchod. Banka neposuzuje jen cenu kupovaného bytu a výši úvěru. Potřebuje ověřit, kdo úvěr splácí, z jakých peněz, jakou nemovitost kupuje a zda ji lze přijmout do zástavy.
Dobrá příprava neznamená poslat bance hromadu dokumentů bez systému. Znamená dodat správné podklady ve správný okamžik, ideálně ještě předtím, než se zavážete k termínu, který nebude možné bezpečně dodržet. Rozsah dokumentace se liší podle banky, typu příjmu i účelu hypotéky. Základní logika je ale stejná.
Doklady k hypotéce banka rozdělí do tří oblastí
Při žádosti o hypotéku banka prověřuje bonitu žadatele, samotnou nemovitost a právní vztahy spojené s koupí. Do hry vstupují i vlastní zdroje, další úvěry nebo rodinná situace. Některé podklady si banka zjistí sama z veřejných registrů, jiné musí dodat klient.
Nejprve je potřeba doložit totožnost. Obvykle stačí občanský průkaz, případně druhý doklad totožnosti. U cizinců banka požaduje cestovní pas a dokumenty k pobytu v České republice. Pokud o úvěr žádají manželé, doklady se řeší u obou, i když je příjem jednoho z nich pro schválení úvěru dostačující.
Druhou skupinu tvoří doklady o příjmech a výdajích. Banka z nich nehodnotí jen to, zda klient hypotéku „utáhne“ v aktuálním měsíci. Sleduje stabilitu příjmu, pravidelnost, obor podnikání, délku pracovního vztahu, závazky a historii splácení. Třetí část tvoří dokumenty k nemovitosti, které rozhodnou, zda banka akceptuje hodnotu zástavy a zda je právní stav nemovitosti v pořádku.
Zaměstnanec: potvrzení nestačí vždy samo o sobě
Zaměstnanec nejčastěji dokládá potvrzení o příjmu na formuláři konkrétní banky. Potvrzení vyplňuje zaměstnavatel a uvádí mimo jiné délku pracovního poměru, druh smlouvy, výši příjmu a případné srážky ze mzdy. Banka se může ptát i na to, zda zaměstnanec není ve výpovědní době nebo ve zkušební době.
Vedle potvrzení bývají potřeba výpisy z běžného účtu, na který chodí mzda, zpravidla za poslední tři až šest měsíců. Někdy banka požádá také o výplatní pásky. U prémií, bonusů, přesčasů a provizí nelze automaticky počítat s tím, že banka uzná celý jejich objem. Každá instituce má vlastní pravidla, jak dlouhou historii a jaký podíl proměnlivého příjmu započítá.
Pozor si dejte na nedávnou změnu zaměstnání. Samotný přechod do nové firmy nemusí být problém, pokud navazuje na předchozí práci ve stejném oboru a pracovní smlouva je na dobu neurčitou. Zkušební doba však často žádost pozdrží nebo omezí výběr bank. V takové situaci má smysl řešit možnosti ještě před podpisem rezervační smlouvy.
OSVČ a podnikatel: rozhoduje daňové přiznání i způsob výpočtu
U podnikatelů jsou podklady rozsáhlejší a jejich správné vyhodnocení má zásadní dopad na dostupnou výši úvěru. Banka si obvykle vyžádá jedno až dvě poslední daňová přiznání včetně příloh, potvrzení o podání a doklad o uhrazení daně. Podle situace může požadovat také přehledy pro správu sociálního zabezpečení a zdravotní pojišťovnu, výpisy z účtu nebo účetní výkazy.
Nejde jen o to, kolik podnikatel fakturuje. Banky počítají uznatelný příjem různými metodami. Některá vycházejí především ze základu daně, jiná dokážou pracovat s obratem nebo s hospodářským výsledkem. Rozdíl může v praxi znamenat nižší či vyšší dostupnou hypotéku v řádu statisíců až milionů korun.
Podnikatel, který optimalizuje daňový základ na minimum, proto nemusí automaticky získat úvěr podle reálného cash flow. Někdy pomůže vhodně zvolená banka, jindy je rozumnější s žádostí počkat na další uzavřené účetní období. U začínající OSVČ je situace ještě individuálnější. Záleží na délce podnikání, návaznosti na předchozí zaměstnání, oboru i kvalitě smluv s odběrateli.
Nemovitost: banka financuje jen to, čemu rozumí
K žádosti je potřeba doložit, co přesně kupujete nebo stavíte. U koupě bytu či domu je základem návrh kupní smlouvy, rezervační smlouva a výpis z katastru nemovitostí. Banka si často zajistí výpis sama, ale je dobré si jej zkontrolovat předem. Zástavní práva, věcná břemena, exekuce nebo nejasně vymezené příslušenství mohou proces výrazně prodloužit.
Důležitý je odhad hodnoty nemovitosti. U běžného bytu v Praze může banka využít interní či online ocenění, což celý proces zrychlí. U atypického domu, rekreační nemovitosti, družstevního bytu, pozemku nebo objektu před rekonstrukcí bývá nutný fyzický odhadce. Odhad nemusí odpovídat kupní ceně. Pokud vyjde nižší, klient potřebuje více vlastních peněz, další zástavu nebo úpravu kupní ceny.
Při výstavbě banka kromě pozemku a projektové dokumentace vyžaduje stavební povolení či jiný odpovídající doklad, položkový rozpočet, smlouvu o dílo a harmonogram čerpání. U rekonstrukce je nutné doložit, co se bude opravovat a za kolik. Rozpočet má být realistický. Příliš nízký rozpočet komplikuje dokončení stavby, výrazně nadsazený zase vyvolává další otázky banky.
Vlastní zdroje, závazky a rodinná situace
Banka bude chtít vědět také to, odkud pochází vlastní peníze. Pokud je klient převádí z vlastního účtu, obvykle stačí výpis. U daru od rodičů je vhodné mít darovací smlouvu a doložit pohyb peněz. U prostředků z prodeje jiné nemovitosti slouží kupní smlouva a výpis z účtu. Smyslem není zbytečná administrativa, ale ověření původu peněz podle pravidel proti legalizaci výnosů z trestné činnosti.
Neméně podstatné jsou stávající závazky. Spotřebitelský úvěr, kreditní karta, kontokorent nebo leasing mohou snížit maximální výši hypotéky, i když je klient aktuálně nevyužívá naplno. Kreditní kartu, kterou nepotřebujete, je často lepší zrušit ještě před podáním žádosti. Nelze ale doporučit mechanické doplacení každého úvěru bez propočtu. Někdy je výhodnější ponechat likvidní rezervu než poslat všechny úspory na předčasné splacení závazku.
Rodinný stav ovlivňuje nejen posouzení příjmů, ale i vlastnictví a zajištění úvěru. U manželů banka zpravidla řeší společné jmění manželů, případně předmanželskou smlouvu nebo smlouvu o zúžení společného jmění. Rozvedený klient může potřebovat doložit rozsudek o rozvodu a majetkovém vypořádání. Pokud platí výživné, banka jej započítá mezi pravidelné výdaje.
Kdy dokumenty připravit a jak neztratit týden navíc
Ideální je projít svou úvěrovou situaci ještě před hledáním nemovitosti. Zjistíte, jakou cenu bydlení můžete bezpečně financovat, kolik bude potřeba vlastních zdrojů a kde mohou vzniknout otázky. To je zvlášť cenné u OSVČ, klientů s bonusovou složkou mzdy, u příjmů z nájmu nebo při koupi nemovitosti se složitějším právním stavem.
Dokumenty posílejte čitelné, úplné a aktuální. Fotografie dokladu pořízená při špatném světle, chybějící strana daňového přiznání nebo výpis, na kterém není vidět jméno majitele účtu, znamenají další komunikaci a ztrátu času. Banky také běžně požadují, aby potvrzení o příjmu nebylo starší než několik týdnů.
Nejdříve si připravte doklady, které vypovídají o vaší bonitě. Dokumentaci k nemovitosti pak doplňte bezprostředně po výběru konkrétního bytu či domu. Nesnažte se ale skrývat komplikaci v naději, že ji banka neodhalí. Starší opožděná splátka, probíhající rozvod, příjem v cizí měně nebo nestandardní zástava neznamenají automatické zamítnutí. Znamenají, že je potřeba případ správně postavit a zvolit instituci, která jej umí vyhodnotit.
Při kompletně připravených podkladech lze řadu hypoték vyřídit během dnů až dvou týdnů. Rychlost ale nesmí převážit nad kvalitou rozhodnutí. Zkušený poradce dokáže porovnat podmínky více bank, odhalit slabá místa dokumentace a vyjednat výjimku tam, kde dává ekonomický smysl. Jiří Houfek, EFA, řeší s klienty celý proces od kontroly podkladů po dočerpání úvěru, aby administrativa neohrozila bydlení, které dává rodině smysl.
Než tedy podepíšete rezervaci, otevřete si složku s příjmy, závazky a vlastními zdroji. Hodina poctivé přípravy může rozhodnout o tom, zda budete s bankou jednat v klidu, nebo pod tlakem termínů.