Koupě bytu za 7 milionů Kč se může při stejném příjmu jevit jako dostupná, nebo příliš drahá – podle toho, jaká sazba je právě na stole. Vývoj hypotečních sazeb proto není jen téma pro ekonomické zprávy. Rozhoduje o měsíční splátce, celkově zaplacených úrocích i o tom, zda domácnosti zůstane dostatečná finanční rezerva.
Chyba bývá čekat na jednu „ideální“ sazbu a mezitím neřešit vlastní připravenost. Banka neposuzuje pouze číslo v sazebníku. Konečná nabídka závisí na příjmech, hodnotě nemovitosti, výši vlastních zdrojů, dalších závazcích, typu případu a kvalitě předložených podkladů. Trh vytváří rámec, ale konkrétní podmínky se vyjednávají vždy pro konkrétního klienta.
Co stojí za vývojem hypotečních sazeb
Základním bodem je měnová politika České národní banky. Když ČNB mění své základní sazby, ovlivňuje cenu peněz v ekonomice. Neznamená to ale, že po každém rozhodnutí centrální banky automaticky a stejně rychle změní sazebníky všechny banky.
Hypotéky s delší fixací banky financují především za ceny, které se odvíjejí od tržních úrokových swapů. Ty reagují nejen na aktuální krok ČNB, ale hlavně na očekávání trhu: inflaci, stav české ekonomiky, rozpočtovou politiku i vývoj v zahraničí. Jestliže trh předpokládá budoucí pokles sazeb, může zlevnění hypoték předběhnout samotné snížení sazeb ČNB. Stejně tak se mohou hypoteční sazby držet výše, i když centrální banka již začala uvolňovat měnovou politiku.
Do výsledné sazby vstupuje také obchodní strategie banky. Některá instituce chce rychle získat nové klienty a dočasně nabídne výraznější slevu. Jiná má naplněný objem úvěrů nebo se zaměřuje na jiný segment. Proto není dobré posuzovat celý trh podle reklamní sazby jedné banky.
Sazebník není vaše sazba
Inzerovaná sazba bývá podmíněna například aktivním účtem, pojištěním schopnosti splácet, nízkým poměrem úvěru k hodnotě nemovitosti nebo konkrétní délkou fixace. Často platí pro klienta s velmi silným profilem a bez komplikací v příjmech.
Pro běžnou domácnost je podstatnější efektivně porovnat celý návrh financování. Nižší úrok nemusí být výhodnější, pokud je vykoupen drahým pojištěním, nevhodnými podmínkami čerpání nebo omezenou možností mimořádných splátek. U OSVČ a podnikatelů se navíc výrazně liší, jak jednotlivé banky uznávají daňové přiznání, obrat, paušální výdaje či příjem z vlastních společností.
Jak se změna sazby projeví na splátce
I rozdíl několika desetin procentního bodu má u vyšší hypotéky konkrétní dopad. U úvěru 5 000 000 Kč se splatností 30 let vychází orientačně měsíční splátka při sazbě 4,5 % na 25 300 Kč. Při sazbě 5,0 % je přibližně 26 800 Kč. Rozdíl kolem 1 500 Kč měsíčně znamená za pětiletou fixaci zhruba 90 000 Kč, bez započtení změny zůstatku úvěru a dalších nákladů.
To však neznamená, že má klient přijmout každou nabídku jen kvůli nejnižší splátce. Při posuzování dlouhodobé udržitelnosti je vhodné vedle hypotéky počítat s náklady na provoz bydlení, opravami, pojištěním, rezervou pro případ výpadku příjmu a případně péčí o děti. Příliš vysoký úvěr dokáže rozpočet omezit více než o něco vyšší sazba.
U refinancování je výpočet obdobně důležitý, ale přidává se otázka, zda úspora skutečně převáží náklady a administrativu spojenou se změnou. Pokud klientovi končí fixace až za delší dobu, není rozumné jednat pod tlakem posledního týdne. Prostor pro přípravu a porovnání nabídek obvykle zvyšuje šanci na lepší podmínky.
Čekat na nižší sazby, nebo jednat nyní?
Na tuto otázku neexistuje univerzální odpověď. Čekání může dávat smysl člověku, který nemá vybranou nemovitost, potřebuje posílit vlastní zdroje nebo musí nejdříve stabilizovat příjem. Má-li však kupující dobře vybranou nemovitost, dostatečnou rezervu a nabídku odpovídající jeho možnostem, samotná naděje na budoucí pokles sazeb není jistý důvod transakci odkládat.
Při poklesu sazeb se může zvýšit zájem kupujících a tlak na ceny nemovitostí. Úspora na financování pak nemusí převážit vyšší kupní cenu nebo ztrátu konkrétního bytu, který odpovídá potřebám rodiny. V Praze je tento efekt vidět zvlášť výrazně u kvalitních bytů v dobře dostupných lokalitách.
Rozumné rozhodnutí stojí na třech otázkách. Je nemovitost vhodná i pro plánované změny v rodině? Je splátka komfortní i při méně příznivém vývoji příjmů? A lze dnes získat úvěr s podmínkami, které nepřinesou zbytečná omezení? Pokud odpovědi zní ano, načasování trhu je jen jedna část rozhodnutí, nikoliv jeho celý základ.
Vývoj hypotečních sazeb a volba fixace
Fixace není sázka na přesný budoucí pohyb trhu. Je to především dohoda, jak dlouho bude klient znát svou úrokovou sazbu a splátku. Kratší fixace může být zajímavá, pokud očekáváte pokles sazeb a jste připraveni na to, že při dalším výročí může splátka také vzrůst. Delší fixace naopak přináší větší jistotu rozpočtu, ale někdy za vyšší sazbu.
Rodina s jedním hlavním příjmem může preferovat předvídatelnost, i když za ni zaplatí o něco více. Investor, který má vyšší likviditu a počítá s dřívějším prodejem nemovitosti, může zvažovat jinou variantu. U každého případu je třeba ověřit také pravidla předčasného splacení, možnost mimořádných splátek a postup banky při změně zajištění nebo prodeji nemovitosti.
Nejhorší variantou bývá zvolit fixaci podle titulku v médiích. Správná délka vychází z rodinného rozpočtu, pracovního výhledu, plánovaného držení nemovitosti a tolerance k riziku.
Co lze ovlivnit ještě před žádostí
Vývoj trhu klient nezmění, ale může výrazně zlepšit svou vyjednávací pozici. Zásadní je mít jasně spočítaný příjem a závazky, dostatek vlastních prostředků a realistickou kupní cenu. U koupě nemovitosti se vyplatí včas prověřit odhadní hodnotu, právní stav i podmínky rezervační smlouvy. Příliš krátké termíny mohou zbytečně vytvářet tlak na rychlé přijetí nevýhodné nabídky.
U zaměstnanců banky sledují zejména stabilitu pracovního poměru a pravidelnost příjmů. OSVČ by měli řešit financování dříve, než podají daňové přiznání, které sice sníží daňovou povinnost, ale zároveň může omezit uznatelný příjem pro hypotéku. Podnikatelé s nepravidelnými příjmy nebo příjmy z více zdrojů potřebují zvolit banku, jejíž metodika jejich situaci skutečně umí vyhodnotit.
Příprava zahrnuje i rezervu. Hypotéka by neměla vyčerpat všechny úspory. Po podpisu kupní smlouvy často přijdou náklady na vybavení, stěhování, úpravy bytu nebo opravy, které odhad při koupi nezachytí.
Proč má smysl porovnávat víc než úrok
Při hypotéce na desítky let je rozdíl mezi průměrnou a dobře vyjednanou nabídkou významný. Zároveň ale nestačí shromáždit několik sazebníků. Je potřeba porovnat měsíční splátku, celkové náklady, podmínky slev, požadavky na dokumenty, rychlost schválení i flexibilitu do budoucna.
V praxi se také vyplatí oddělit dvě věci: schopnost získat úvěr a schopnost ho dlouhodobě bezpečně splácet. Banka může schválit vyšší částku, než je pro domácnost rozumné. Zkušený poradce proto neřeší jen maximální úvěrový limit, ale i to, jak hypotéka zapadne do ochrany příjmu, tvorby rezerv a dlouhodobého finančního plánu.
Jiří Houfek, EFA při porovnání financování pracuje s nabídkami 8 bank a 3 stavebních spořitelen a řeší celý proces od nastavení případu až po administrativní dokončení. U nestandardních příjmů nebo složitějších koupí bývá právě správně zvolená strategie a včasné vyjednávání důležitější než veřejně uvedená sazba.
Sazby se budou měnit i nadále. Nemovitost, rodinná situace a rozpočet ale mají vlastní časový plán. Dobře nastavená hypotéka nevzniká čekáním na dokonalý okamžik, ale rozhodnutím, které obstojí i tehdy, když se trh vyvine trochu jinak, než dnes očekáváte.